Dienstleistung rund um die Immobilie neu definiert.
Herzlich willkommen!
Unser Unternehmen –
für Sie wie maßgeschneidert.

Wir sind seit über 30 Jahren ein erfolgreiches und innovatives Im­mo­bi­lien­ver­wal­tungs- und Facilitymanagement Unternehmen. Da­bei sind wir nur so groß oder so klein, wie es Ihre Aufgabe er­for­dert oder wie es Ihr Budget erlaubt – eben speziell für Sie maß­ge­schnei­dert.

Für die kompetente, verantwortungsbewusste und zuverlässige Ab­wick­lung Ihrer Aufträge tun wir alles. Dazu gehört auch die stän­dige Aktualisierung unseres Wissens in allen relevanten Be­rei­chen unserer Geschäftsfelder.

Gerne überzeugen wir Sie von der Qualität und Leistungsfähigkeit unseres Hauses. Auf Wunsch erstellen wir Ihnen ein auf Ihre Be­dürf­nisse maßgeschneidertes Angebot.

Betrachten Sie sich unsere Leistungsübersicht auf den folgenden Seiten und sprechen Sie uns bei Fragen einfach an.

Wir informieren und beraten Sie gerne.

Frank Reiser
Geschäftsführer
Gerhard Reiser
Geschäftsführer

Unsere Arbeit orientiert sich ausnahmslos an unseren Kunden und deren Wünschen. Die langfristige Partnerschaft zu unseren Kunden, ist uns ein Herzensanliegen und wird geprägt durch das Erkennen und Erfüllen spezifischer Kundenanforderungen von jedem einzelnen Mitarbeiter.

Individuelle und gezielte Problemlösungen führen zur Entlastung unserer Kunden – wenn das möglichst effektiv und bedarfsgerecht erfolgt, schaffen wir aus diesem Nutzen für den Kunden dessen Zufriedenheit. Voraussetzung für diesen Unternehmenserfolg ist das gemeinsame Streben aller Mitarbeiter nach hochwertigen Leistungen. Dazu bieten wir die Voraussetzungen: durch stetige Verbesserung von Qualifikationen, Arbeitsmethoden, Vor­geh­ens­wei­sen mit speziellen Weiterbildungen, Trainings und Seminaren sowie durch die Weiterentwicklung unseres Qualitätsmanagement-Systems.

Unsere Struktur sind Ihre Vorteile:

  • Zertifiziert nach DIN ISO 9001 und GEFMA 720/710
    Einheitliche Maßstäbe und Standards
  • Fundierte Marktkenntnisse
  • Kurze Entscheidungswege
  • Betreuung durch einzelnen kompetenten Ansprechpartner
  • Know-how-Transfer innerhalb aller Mitarbeiter

Kundenwachstum seit Gründung
(n. Gross Income)

Unsere Philosophie „so groß wie nötig – so klein wie möglich“ bestätigt sich von Tag zu Tag, denn seit der Gründung in den siebziger Jahren sind wir kontinuierlich gewachsen. Da dies nur mit dem Vertrauen und der Zufriedenheit unserer Kunden möglich ist, macht uns dieser Erfolg überaus stolz.

Gründung:
1982 in Notzingen
Mitarbeiter:
40 in 2010
Hauptsitz:
Kirchheim unter Teck
Filialen:
Berlin, Bonn, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Kaiserslautern, Kassel, Koblenz, Köln, München-Aschheim, Nürnberg, Potsdam

Diese Unternehmen und Behörden, die wir als Partner betreuen, sind bereits von der Qualität unserer Dienst­lei­stung überzeugt.


Gemeinsam sind wir stark. Folgende Verbände un­ter­stüt­zen wir mit unserer Mitgliedschaft:

Unser Unternehmen ist zertifiziert nach DIN ISO 9001 und nach GEFMA 720/710

Zum Vergrößern auf die Zertifikate klicken

Unsere Immobilienverwaltung –
genau auf Ihre Immobilie zugeschnitten.

Immobilien – stabile Bausteine des Vermögensportfolios

Wie es auch kommen mag – Sachwerte bleiben. Wertstabilität und Sicherheit sind das eine, Kontinuität im Mietertrag das andere wichtige Argument für den Erwerb einer Immobilie. Die effektive Bewirtschaftung ist dabei das A und O, denn davon hängt die Rendite Ihres Objektes ab. Unser Team ist täglich damit beschäftigt die Betriebs- und Unterhaltkosten der Immobilien zu optimieren. Dies zeichnet sich durch kompetente Betreuung und Beratungsleistung aus. Durch diese Synergien, die sich aus dieser Tätigkeit ergeben, profitieren alle unsere Partner.

Damit Sie an Ihrer Immobilie viel Freude haben, bieten wir Ihnen den kompletten Service – wenn’s sein soll auch weniger.

Leistungsübersicht allgemeine Verwaltung:

  1. Vertretung des Eigentümers in allen, die Mietverwaltung be­tref­fen­den Angelegenheiten.
  2. Führen des notwendigen Schriftverkehrs.
  3. Führen aller notwendigen Verhandlungen mit Mietern, Päch­tern und Dritten zur Wahrnehmung und Erhaltung der dem Eigentümer zustehenden Vermieterrechte.
  4. Verhandeln mit Behörden und Dritten.
  5. Vermietung von frei werdenden Mietflächen.
    • Abschließen der erforderlichen Miet-/Pachtverträge.
  6. Kündigen von Miet-/Pachtverhältnissen. Veranlassen des zur Räumung Erforderlichen, bei Streitigkeiten unter Hin­zu­zieh­ung eines Rechtsanwaltes.
  7. Erstellung und Durchsetzung der Hausordnung.
  8. Übergeben der Mietfläche an neue Mieter.
  9. Auswählen, Einarbeiten und Überwachen eines Hausmeisters, wenn erforderlich.
  10. Durchführung von Mieterhöhungsverlangen.
  11. Übertragung der Prozessvollmacht an Rechtsanwälte im Falle eines gerichtlichen Vorgehens gegen Mieter oder Dritte.
  12. Unterrichtung des Eigentümers über wichtige Vorgänge.

Leistungsübersicht kaufmännische Betreuung:

  1. Führen eines treuhänderischen Girokontos.
  2. Einziehen der Grundmieten, Neben- und Betriebskosten im Bankeinzugsverfahren und Verbuchung der Beträge.
    • Überwachen der pünktlichen Mietzahlungen.
    • Beitreibung von säumigen Miet- und Pachtgeldern sowie Durchführung des Mahnbescheides.
  3. Zahlen sämtlicher, das Mietobjekt betreffender Steuern, Gebühren und Abgaben, sowie Zins- und Tilgungsleistungen aus Schuldver­hältnissen, die auf dem Mietobjekt ruhen, Handwerkerrechnungen und sonstiger Aufwendungen für das Haus aus dem Mietkonto, soweit die hierfür erforderlichen Unterlagen vollständig und rechtzeitig der Verwaltung vorliegen und ausreichende Geldmittel zur Verfügung stehen.
    • Prüfen der rechnerischen und sachlichen Richtigkeit von Rechnungen und Gebührenbescheiden.
  4. Erfassen aller Einnahmen und Ausgaben nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung.
  5. Jährliche Kostenzusammenstellung für die Heiz-/Warm­wasser­kosten­abrechnung durch die Wärme­mess­dien­ste.
  6. Jährliche Betriebskostenabrechnung mit den Mietern.
  7. Jährliche Berichterstattung über das erwirtschaftete Ergebnis sowie regelmäßige Abschlagszahlungen in festzulegendem Turnus nach Liquidität auf dem Mietkonto.
  8. Anlegen und Verwalten von Mietkautionen.
  9. Anlage freier Geldmittel als Tagesgeld, wenn vom Eigentümer gewünscht.
  10. Weitergabe von Sonderkonditionen, welche mit Dienstleistern abgeschlossen wurden z. B. Energieversorger, Versicherung, Multimedia Dienstleister, Handwerker usw.
  11. Herausgabe von Zwischeninformationen an den Eigentümer durch zusammengefasste Daten über Miet- und Kon­ten­ent­wick­lung je Quartal oder Monat.
  12. Bericht über Mietpreisentwicklung im Umfeld des Miet­ob­jek­tes bei Bedarf.

Leistungsübersicht technische Betreuung:

  1. Veranlassen notwendiger Instandhaltungen, um die Funk­tions­fähig­keit des Gebäudes und der vermieteten Flächen zu erhalten.
    • Ausschreiben und Vergeben von In­stand­setz­ungs­maß­nah­men in Abstimmung mit dem Eigentümer.
  2. Regelmäßige Begehung zur Feststellung technischer Mängel.
    • Erstellung von Instandhaltungsplänen
      (kurz-, mittel-, langfristig).
    • Erstellung eines Zustandberichtes mit Empfehlung für Erhaltungsarbeiten.
  3. Durchführung von Abnahmen bei Mietende und Erstellen eines Übergabeprotokolls.
  4. Beraten bei Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen mit ihren Auswirkungen.

Gewerbeimmobilien –
Raum für Ideen, Investitionen und Gewinn

Immobilien für Unternehmen sind besonders anspruchsvoll in der Immobilienberatung. Denn unabhängig von Geschmacksfragen zählen hier harte Faktoren nach unternehmerischen, öko­nomischen Gesichtspunkten. Hier kommt es vor allem auf die Lage bzw. den Standort an, auf die Gebäudegröße und auf den Unter­nehmens­bedarf. Sich für das richtige gewerbliche Objekt zu entscheiden bedeutet, betriebswirtschaftliche Kenntnisse mit einfließen zu lassen. Ein Immobilienobjekt muss sich für ein Unternehmen rechnen.

Grundlegende Fragen im Vorfeld:

  • Welcher Art muss das gewerbliche Objekt sein?
    (Halle, Lager, Büroraum, gewerbl. Wohnimmobilienobjekt usw.)
  • Wo ist der beste Standort für das auftraggebende Unter­nehmen?
  • Welche Kostengrenze darf unternehmerisch nicht über­schritten werden? (evtl. unter Absprache mit Buchhaltung / Controlling)
  • Welche Anforderungen muss das Objekt erfüllen?

Jahrzehntelange Erfahrung, fundiertes Wissen und eine sehr gute Marktkenntnis sind unsere erfolgreichen Voraussetzungen um Sie bei der Initiierung, Konzeption und Analyse (Markt-, Standort-, Nutzungs-, Wettbewerbs- und Risikoanalyse) Ihres Projektes zu beraten. Unser Angebot umfasst zudem bauvorbereitende Maß­nah­men, z.B. Begleitung bei der Baurechtsschaffung, Grund­stücks­arron­die­rung bis hin zur Projektvermarktung. Eben genau auf Ihre Immobilie zugeschnitten.

Die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft. Hier gilt es alle In­te­res­sen und Vorstellungen unter einem Dach zu wahren und zu be­rück­sich­ti­gen. Damit dies gelingt sind Erfahrung, Fachwissen und Men­schen­kennt­nis des Verwalters elementar.

Den Anliegen des Wohnungseigentümers werden unsere Verwalter bestmöglich gerecht, damit am Ende einer WEG-Versammlung ein für alle Beteiligten tragfähiger Konsens im Interesse der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft steht. Die Zufriedenheit der Eigentümer und das Vertrauen nach erfolgreicher Arbeit, gibt uns die Mo­ti­va­tion unsere Leistung täglich erneut zu beweisen und auszubauen.

Entwicklung ausgewählter Energiepreise
(Quelle: Statistisches Bundesamt, Verbraucherindizes für Deutschland)

Rechtliche Grundlagen der Verwaltung bilden das Wohnungs­eigen­tums­gesetz (WEG), Tei­lungs­er­klär­ung, Vereinbarungen und Be­schlüsse der WE-Gemeinschaft sowie der Verwaltervertrag. Fragen, die das Sondereigentum betreffen, sind nach dem WEG zu unterscheiden.

Allgemeine Verwaltung:

  1. Vorbereitung und Durchführung der ordentlichen WE-Versammlung mit fristgemäßer Einladung, unter Angabe der Tages­ordnungs­punkte und Beschlußanträge. Erstellung des Protokolls und Versand nach erfolgter Gegenzeichnung des Verwaltungs­beirates an die Eigentümer.
  2. Vorbereitung und Durchführung von Besprechungen mit den Verwaltungsbeiräten, Behörden, Eigentümern, Fachleuten usw. und Anfertigung von Besprechungsnotizen.
  3. Abschluß von Versicherungen und Abwicklung von Schadensfällen.
  4. Erledigung der laufenden Korrespondenz, Erstellung von Aushängen und Rundschreiben.
  5. Einstellung, Betreuung und Beaufsichtigung der Hausmeister und Reinigungskräfte.
  6. Ordnungsgemäße Archivierung. Verwahrung der Akten unter Berücksichtigung der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen.
  7. Abschluß und Überwachung von Wartungsverträgen.
  8. Betreuung von rechtsanhängigen Fällen, Einholung von juristischen Beratungen. Vertretung der WE-Gemeinschaft vor Gericht, wenn eine entsprechende Legitimation vereinbart ist.
  9. Aufstellung und Überwachung der Hausordnung und sonstiger Gemeinschaftsordnungen.
  10. Laufende Kontaktpflege mit dem Verwaltungsbeirat
    (gegenseitige Unterrichtung).
  11. Regelmäßige Objektbegehung mit Checkliste.
  12. Erfassung und Überprüfung von gemeinschaftlichen Verbrauchswerten (Strom, Wasser, Gas, Heizöl usw.).
  13. Einkauf oder Bestellung von Heizöl und Reinigungsmaterial, Glühbirnen usw. in größeren Mengen.

Technische Verwaltung:

  1. Regelmäßige Objektbegehung mit Überprüfung des baulichen und sonstigen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums.
  2. Vorschläge für Instandsetzungsmaßnahmen und Erörterung mit dem Verwaltungsbeirat.
  3. Einholung von Angeboten und deren Prüfung bzw. Erstellung von Ausschreibungen und Anfertigung des Preisspiegels.
  4. Vorbereitung v. Instandsetzungsmaßnahmen zur WE-Beschlußfassung.
  5. Auftragserteilung von Instandhaltungs- und Instand­setzungs­maß­nahmen mit Terminplan in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.
  6. Überwachung, Abnahme und Abrechnung der Instand­setzungs­maß­nahmen.
  7. Organisatorische Zusammenarbeit mit Fachleuten, sofern für größere und technisch problematische In­stand­setz­ungs­maß­nah­men solche herangezogen werden müssen.
  8. Aufstellung von mittel- und längerfristigen Instand­setzungs­plänen und damit zusammenhängenden Finanzierungs­vorschlägen.
  9. Überwachung der Prüfungstermine für prüfpflichtige An­lagen, z.B. Personenaufzüge, Heizöltanks, Blitz­schutz­anlagen, Sprink­ler, Tiefgaragen und Heizungs­anlagen mit ent­sprech­enden Auf­trags­erteilungen, Weiterleitung von Abnahmeberichten an TÜV, Verband der Sachversicherer usw.
  10. Überwachung der Verkehrssicherungspflicht.

Finanzielle Verwaltung:

  1. Einrichtung einer ordnungsmäßigen Buchführung.
  2. Einrichtung und Führung von Bankkonten (Girokonten und Anlagekonten), absolute Trennung des Geldvermögens vom eigenen Vermögen des Verwalters und von dem Vermögen anderer Gemeinschaften.
  3. Einrichtung eines auf die Belange des Objektes bezogenen Abrechnungsschemas (Umlageschlüssel, Kostenarten, Sonderkonten usw.) und Erfassung aller relevanten Daten.
  4. Abschluß von Wärmedienst- und anderen Ableseverträgen.
  5. Vorbereitung und Zusammenstellung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten zur Weiterleitung an die Wär­me­dienst­fir­men, Über­nah­me und Verarbeitung deren Auswertungen und Umlagen.
  6. Erstellung einer Jahresgesamtabrechnung mit allen Ein­zel­um­sätz­en für die Rechnungs- und Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat.
  7. Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen gem. § 35a ESTG in der Jahresabrechnung.
  8. Erstellung und Versand von Hausgeldabrechnungen für die einzelnen Eigentümer.
  9. Jährliche Aufstellung eines Wirtschaftsplanes nach vor­he­ri­ger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, daraus Er­rech­nung des monatlichen Hausgeldes je Eigentümer (Ein­zel­wirt­schafts­plan) und Übernahme in die Buchhaltung, Versand der Wirtschafts­pläne.
  10. Überwachung des laufenden Finanzbedarfs, gegebenenfalls Erhebung von Sonderumlagen, Abschöpfung oder Auf­stock­ung bzw. Einrichtung von verzinslichen Geldanlagen.
  11. Pflege des Stammdatenbestandes durch Erfassung ak­tu­a­li­sier­ter Daten (Anschriftenänderungen, Ei­gen­tü­mer­wech­sel, Verbrauchszahl etc.).
  12. Aufbewahrung der Buchhaltungsunterlagen und Abrechnungs­belege nach den gesetzlichen Fristen.

Dieser Katalog stellt Rahmenleistungen dar, die im Einzelnen durch Sonderregelungen ausgestaltet werden können.

Ob Verkauf oder Vermietung einer Immobilie, wir bieten Ihnen den kompletten Service – angefangen bei der Immobilienbewertung mit Lage- und Substanzanalyse bis hin zum Verkaufsabschluß beim Notar oder Vertragsabschluß in unseren Räumlichkeiten.

Ihr Vorteil: alles aus einer Hand mit einem Ansprechpartner der Ihre Vorstellungen umsetzt.

Leistungsübersicht:

  • Besichtigung und Bewertung
    (Lage- und Substanzanalyse)
  • Vermarktung durch Einsatz weitreichender Werbemedien
    (z.B. Print, Internet, Data based Management, Direct-to-consumer)
  • Besprechung mit potentiellen Interessenten durchführen
  • Unterstützung bei Finanzierung
  • Vorbereitung Notartermin / Mietvertrag
  • Teilnahme am Notartermin
  • Übergabe an Käufer / Mieter
Umfassende Dienstleistung –
in jeder Hinsicht besser abschneiden.

Die Professionalisierung und Optimierung der Betriebsführung von Gebäuden und Liegenschaften bezüglich der Kosten und Qualität ist unsere Aufgabe. Wir bieten Ihnen dazu alle Facility-Ma­na­ge­ment-Dienstleistungen aus einer Hand und in voller Ver­ant­wor­tung für den optimalen Betrieb Ihrer Immobilie.

Wir bieten unsere umfassenden Dienstleistungen kompletten Unter­nehmens­gruppen, als auch einzelnen Standorten an.

Unsere Tätigkeitsfelder erstrecken sich über folgende Bereiche:

In jeder Hinsicht besser abschneiden – d. h. für Sie: durch sinn­volles strukturieren von Einzelleistungen und miteinander ver­knüpf­en, erzielen wir Synergien, die Kosten senken und Ihnen einen Mehrwert schafft. Unsere Serviceleistungen werden zum großen Teil mit eigenem Per­so­nal ausgeführt.

Sollten Sie Fragen haben – einfach melden, wir antworten Ihnen gerne.



Technisches Gebäudemanagement

Technische Betriebsführung:

  • Übernehmen, Inbetriebnahme
  • Bedienen, überwachen, messen, steuern, regeln, leiten
  • Instandhalten (nach DIN 31051)
  • Beheben von Störungen
  • Außerbetriebnehmen
  • Wiederinbetriebnahme
  • Ausmustern
  • Vorbeugender Brandschutz
  • 24-Stunden Notdienste

Dokumentation:

  • Alle erforderlichen Maßnahmen
  • Nutzerinformationen

Energiemanagement:

  • Gewerke übergreifende Analyse der Energieverbraucher
  • Ermitteln von Optimierungspotentialen
  • Planen der Maßnahmen (Rentabilitätsbetrachtung)
  • Umsetzen der Einsparmaßnahmen

Kommunikationsmanagement:

  • Gebäudemanagementsysteme
  • Gefahrenmeldesysteme
  • Zutrittskontrollsysteme
  • Kommunikationssysteme

Optimierung:

  • Einhalten der geforderten Komfort- und Prozessbedingungen
  • Permanentes Anpassen an sich ändernde Betriebs­beding­ungen
  • Überwachen / -prüfen der Steuer- und Regelstrategien
  • Einhalten der Umweltschutzrichtlinien (Emissionen)
  • Minimieren der Ausfallzeiten und des Verschleißes

Verfolgung der technischen Gewährleistung:

  • Begleitung von Abnahmen und Übernahmen
  • Erfassen der Mängel
  • Geltendmachen von Gewährleistungsansprüchen
  • Verfolgung der Mängelbeseitigung
  • Unterstützen bei Beweissicherung

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Reinigungs- und Pflegedienste:

  • Unterhaltsreinigung
  • Glas- und Fassadenreinigung
  • Industrieservice
  • Sonder- und Spezialreinigungen

Sicherheit:

  • Werk- und Objektschutz
  • Revierwach- und Empfangsdienste
  • Sicherheitsberatung und -technik
  • Notruf-, Alarm-, Servicedienste
  • Betrieblicher Brandschutz

Hausmeisterdienste:

  • Sicherheitsinspektion
  • Aufzugswärterdienste
  • Kontrolle und Betreuung haustechnischer Einrichtungen
  • Sicherstellen der Objektsauberkeit
  • Kleinere Reparaturdienste
  • Pflege der Außenanlagen

Garten- und Landschaftsbau:

  • Gartenpflege
  • Garten- und Landschaftsgestaltung
  • Dachbegrünung
  • Wegebau

Straßenreinigung:

  • Winterdienste

Telekommunikationsdienste:

  • Abnehmen und Vermitteln von Gesprächen, Telefaxen usw.
  • Verwalten von Verzeichnissen, Gebührenabrechnung
  • Bedienen der Telekommunikationsanlage

Weitere Dienstleistungen:

  • Waren- und Logistikdienste
  • Konferenzmanagement
  • Botendienste, Postdienste
  • Büroservice, Kopier- und Druckdienste
  • Zentralsekretariat, Reisestelle

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Vertragsmanagement:

  • Vermietung / Mietanpassung
  • Vertragspflege
  • Versicherungswesen
  • Mieterbetreuung

Flächenmanagement:

  • Erfassen der Flächen
  • Zuteilen der Kostenstellen
  • Aktualisieren und dokumentieren der Flächennutzung
  • Organisieren von Umzügen

Objektbuchhaltung:

  • Erfassung und Pflege aller Bestands- und Vertragsdaten
  • Führen von Konten
  • Erstellen von Abschlüssen (Miete, Mietnebenkosten, Sonstiges)
  • Veranlassen und Überwachen der Zahlungsvorgänge (Mahnwesen)
  • Liquiditätsanalyse

Kostenplanung und -kontrolle:

  • Erstellen des Kostenplanes
  • Laufende Erfassung und Kontrolle der Ist-Kosten
  • Einleiten evtl. Korrekturmaßnahmen

Beschaffungsmanagement:

  • Auswählen der Lieferanten
  • Vergeben der Aufträge
  • Prüfen des Wareneingangs
  • Überwachen der Liefertermine
  • Prüfen der Rechnungen

Projektmanagement:

  • Einholen, Erstellen von Angeboten
  • Verhandeln von Aufträgen
  • Abwickeln von Projekten (inkl. Überwachung d. laufenden Kosten)
  • Kaufmännisches Abwickeln der Gewährleistung

Projektleitung für Baukörper und Gebäudetechnik:

  • Umbauten
  • Sanierungen
  • Modernisierungen
Schnittige Immobilien –
Angebot sucht Nachfrage.
Neueste Informationen sind entscheidend –
deshalb verwalten wir keine Luftschlösser.

Zur Verstärkung unserer Zentrale in Kirchheim u. Teck suchen wir zum nächstmöglichen Termin:

OBJEKTBETREUER (m/w)

Ihre Aufgaben:

Übernahme eines eigenen Wohnanlagenbestandes, kauf­män­nische, technische und infrastrukturelle Betreuung, Bewirt­schaftungs­optimierung, Steuerung externer Dienstleister, An­sprech­partner für Mieter, Handwerker, etc. ...

Ihr Profil:

  • Abgeschlossenes Hochschulstudium bzw. Ausbildung mit immobilienspezifischer Ausrichtung
  • Sicherer Umgang mit den gängigen MS-Office-Produkten
  • Selbständige, verantwortungsbewusste und strukturierte Arbeitsweise
  • Freundliches und sicheres Auftreten

Sie sind interessiert?

Dann senden Sie bitte Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe des frühestmöglichen Eintrittstermins an die Per­so­nal­ab­tei­lung.

G. Reiser Immobilienverwaltung GmbH
Walkstr. 11, 73230 Kirchheim u. Teck, post@reiser.de




Zur Verstärkung unserer Zentrale in Kirchheim u. Teck suchen wir zum nächstmöglichen Termin:

IMMOBILIEN-BUCHHALTER (m/w)

Ihre Aufgaben:

Komplette Objektbuchhaltung, inkl. Berichtswesen und Ab­rech­nungs­erstellung, Eingangskontrolle, Zahlungsverkehr, Li­qui­di­täts­mana­ge­ment, ...

Ihr Profil:

  • Abgeschlossene kaufmännische Ausbildung, idealerweise Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft
  • Sicherer Umgang mit den gängigen MS-Office-Produkten sowie Erfahrung mit SAP ist von Vorteil
  • Selbständige, strukturierte, verantwortungsbewusste Arbeits­weise

Sie sind interessiert?

Dann senden Sie bitte Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe des frühestmöglichen Eintrittstermins an die Per­so­nal­ab­tei­lung.

G. Reiser Immobilienverwaltung GmbH
Walkstr. 11, 73230 Kirchheim u. Teck, post@reiser.de




Zur Verstärkung unserer Niederlassung in Köln suchen wir zum nächstmöglichen Termin:

IMMOBILIEN-BUCHHALTER (m/w)

Ihr Profil:

  • Abgeschlossene kaufmännische Ausbildung, idealerweise Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft sowie Neben­kosten­abrechnungen
  • Sicherer Umgang mit den gängigen MS-Office-Produkten sowie Erfahrung mit SAP ist von Vorteil
  • Selbständige, strukturierte, verantwortungsbewusste Arbeits­weise

Sie sind interessiert?

Dann senden Sie bitte Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe des frühestmöglichen Eintrittstermins an die Per­so­nal­ab­tei­lung.

G. Reiser Immobilienverwaltung GmbH
Walkstr. 11, 73230 Kirchheim u. Teck, post@reiser.de




Für unsere Objekte suchen wir in Vollzeit, Teilzeit und auf Mini­job­basis zum nächstmöglichen Termin:

HAUSMEISTER (m/w)
GEBÄUDEREINIGER (m/w)
REINIGUNGSKRAFT (m/w)

Sie verfügen über:

  • Führerschein der Klasse 3
  • Flexible Zeiteinteilung
  • Deutschkenntnisse in Wort und Schrift

Sie sind interessiert?

Dann senden Sie bitte Ihre aussagefähigen Bewerbungsunterlagen unter Angabe des frühestmöglichen Eintrittstermins an die Per­so­nal­ab­tei­lung.

G. Reiser Immobilienverwaltung GmbH
Walkstr. 11, 73230 Kirchheim u. Teck, post@reiser.de

Unsere Formularsammlung bietet Ihnen hier die Mög­lich­keit Standard-Formulare herunterzuladen und ent­sprechend zu nutzen:

Zum Download klicken Sie einfach auf die entsprechende Zeile.

Thema „Grillen“

Kaum ein Thema erhitzt die Gemüter in Wohnungs­eigen­tums­anlagen so sehr wie das Grillen während der Sommermonate. Und zu kaum einem Thema gibt es auch so unter­schied­liche Rechts­sprechung wie gerade zum Punkt „Grillen“. Die Gerichte haben sich in den seltensten Fällen eindeutig festgelegt, sondern heben immer darauf ab, dass keine „unzu­mutbaren Nachteile“ entstehen dürfen.

Das Betreiben eines Holzkohle-Grills auf dem Balkon einer Eigen­tums­wohnung überschreitet nach überwiegender Rechtsmeinung die Grenzen des § 14 Abs. 1 WEG, da erhebliche Belästigungen für Mit­be­woh­ner nicht auszuschließen sind. Daher sehen es die meisten Gerichte als zulässig an, wenn im Rahmen der Haus­ordnung ein Grill­ver­bot auf Balkonen ausgesprochen wird. Anders ist es bei Benutzung eines elektr­ischen Tischgrillgerätes. Dies ist auch auf Balkonen zulässig, da „erheb­liche Beeinträchtigungen“ in diesem Fall in der Regel nicht auftreten.

Wie ist es, wenn Grillen im Garten stattfindet? Sowohl auf Sonder­nutzungs­flächen, als auch der gemeinschaftlichen Garten­fläche, kann danach Grillen er­fol­gen. Die Häufigkeit wird unterschiedlich beurteilt; manche Gerichte sprechen von dreimal jährlich, andere von mo­nat­li­cher Zulässigkeit. Nach einem Urteil des BayObLG vom 18.03.1999 (Az. 2 ZBR 6/99) ist ein generelles Grill­ver­bot im Gemein­schafts­garten nicht zulässig. Die Häufigkeit hängt danach von der Lage und Größe des Gartens sowie den ver­wen­deten Geräten ab.

Durch das Grillen dürfen die Bewohner nicht beeinträchtigt werden.




Thema „Gesamtschuldnerische Haftung“

In § 10 Abs. 8 WEG ist die Haftung der Wohnungseigentümer geregelt. Ein Eigentümer haftet nur in Höhe seines Mit­eigen­tums­anteils gegen­über Forderungen an die Gemeinschaft oder im Verhältnis von einem Wohnungseigentümer zur Eigen­tümer­gemein­schaft. Im Falle des Verk­aufs haftet der ausgeschiedene Woh­nungs­eigen­tümer neben dem Erwerber in entsprechender An­wen­dung des § 160 HGB für die Ver­bind­lich­keiten noch während der Dauer von 5 Jahren, gerechnet ab Ein­tragung des neuen Ei­gen­tü­mers im Grundbuch. Die Haftung beschränkt sich allerdings auch in diesem Fall auf die Höhe des jeweiligen Mit­eigen­tums­anteils. Selbst­ver­ständ­lich gilt dies nur für Ansprüche, die bis zum Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch entstanden sind.

Bei Beiträgen nach dem jeweiligen Kommunal-Abgabengesetz des betreffenden Bundeslandes sowie den Schorn­stein­feger­ge­bühren besteht eine Sonderregelung. Hier gilt keine Haf­tungs­be­schrän­kung auf den Miteigentumsanteil, sondern – je nach Landesrecht – ist eine uneinge­schränkte Haftung für die betreffenden öffentlich-rechtlichen Ansprüche gegeben. Erschließungsbeiträge nach dem Bau­ge­setz­buch, also Kosten für die erstmalige Herstellung von Straßen und Plätzen, gehören nicht zu solchen Abgaben nach dem Kom­mu­nal-Ab­ga­ben­ge­setz. Die Erschlie­ßungs­bei­träge sind des­halb nach § 134 Bau­ge­setz­buch auf die einzelnen Wohnungs- und Teil­ei­gen­tü­mer entsprechend ihrem Mit­eigen­tums­anteil um­zu­le­gen.

Hat ein Wohnungseigentümer die Schornsteinfegergebühren für die gesamte Gemeinschaft vorgestreckt, besteht ein Er­satz­an­spruch gegenüber den Miteigentümern.

Ein Sonderfall liegt vor, wenn ein Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung eine Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Herstellung ausrei­chender Liquidität verhindert, da er über eine entsprechende Stim­men­mehr­heit verfügt. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall einen Schadenersatzanspruch in voller Höhe bejaht, nicht also beschränkt auf den Miteigentumsanteil.

Beispiel:

Die Gemeinschaft hat die Sanierung der Außenfassade beschlossen. Zur Finanzierung soll durch weiteren Beschluss eine Son­der­um­lage erhoben werden. Ein einzelner Eigentümer, der über ent­sprech­ende Mehr­heiten verfügt, verweigert diesen Beschluss zur Zahlung der Sonder­umlage. Die Gemeinschaft hat nicht genü­gend liquide Mittel und wird von den Handwerkern auf Zah­lung verklagt. Die dadurch entstehenden Zusatzkosten könnten im Rahmen des Scha­den­er­satz­es von dem betreffenden Eigentümer verlangt wer­den.

Eine solche Forderung wäre nicht auf den Mit­eigen­tums­anteil beschränkt, sondern könnte in voller Höhe geltend gemacht wer­den.




Thema „Gemeinschaftseigentum“

Bestandteile

Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ge­hö­ren u. a. zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grund­stück sowie die Teile des Gebäudes, die gemäß notarieller Tei­lungs­er­klär­ung oder genehmigtem Aufteilungsplan nicht im Sondereigentum stehen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass alles als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum angesehen wird, was nicht ausdrücklich und zweifelsfrei als Son­der­ei­gen­tum deklariert wurde. Durch Bestimmungen in der Tei­lungs­er­klä­rung kann also eine entsprechende Zuordnung er­fol­gen.

Dies gilt nicht nur für das Grundstück und Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie für Einrichtungen, die ausschließlich dem gemeinschaftlichen Ge­brauch der Wohnungs­eigentümer dienen. Hier kann eine Um­wid­mung durch Teilungs­erklärung von Gemeinschaftseigentum in Son­der­ei­gen­tum nicht er­fol­gen.




Abweichungen von Tei­lungs­er­klär­ung zu Aufteilungsplan

Es kommt immer wieder vor, dass die notarielle Tei­lungs­er­klär­ung und der genehmigte Aufteilungsplan voneinander abweichen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30.0.1995, Az. V ZR 118/94 hat in diesem Fall keiner der beiden Erklärungsinhalte Vorrang. Sind also beispielsweise Räume im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen, ist eine entsprechende Zuordnung in der Tei­lungs­er­klär­ung aber unterblieben, gelten diese Räume als Gemeinschaftseigentum, da Sonder­eigentum nicht rechtswirksam begründet wurde.

Wenn in der Tei­lungs­er­klär­ung ein nummerierter Raum, beispiels­weise im Untergeschoss, dem Sondereigentum zugeschrieben wurde, die entsprechende Nummerierung aber im Aufteilungsplan fehlt, ist auch in diesem Fall kein Sondereigentum entstanden; der betreffende Raum gilt als Gemeinschaftseigentum.

Kostenverteilung

Viele Tei­lungs­er­klär­ungen verweisen bezüglich der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf die Be­stim­mung­en des Wohnungs­eigentums­gesetztes. Da aber das Gesetz nur Mindest­vorschriften bezüglich bestimmter Bestandteile von Grundstück und Gebäude enthält, kommt es in der Praxis laufend zu Meinungsverschiedenheiten über die Kosten für In­stand­set­zung­en. Einleuchtend ist der Grundsatz, dass alle Kosten für das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum auch von der Eigentümer­gemeinschaft zu tragen sind. Von diesem Grundsatz kann aber durch Be­stim­mung­en in der Tei­lungs­er­klär­ung abgewichen werden. Obwohl be­stim­mte Ge­bäu­de­tei­le, z.B. Fenster, als Bestandteil der Außen­fassade zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, ist es zulässig, die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen dem Son­der­ei­gen­tü­mer aufzuerlegen, zu dessen Wohnung diese Fenster gehören. Durch diese Be­stim­mung über die Kostenverteilung ändert sich nicht der Rechts­charakter „Gemeinschaftseigentum“.

Der jeweilige Wohnungseigentümer kann also nicht nach Belieben eigen­mächtig Veränderungen vornehmen, sondern nur die Ge­mein­schaft beschließt über solche Maßnahmen, obwohl der Son­der­ei­gen­tü­mer die dadurch anfallenden Kosten für seine Fenster selbst zu tragen hat.

Für viele Wohnungseigentümer ist diese Regelung nicht nach­voll­zieh­bar. Nach dem Motto „wer bezahlt darf auch bestellen“ meinen sie, Veränderungen im Bereich der Fenster problemlos ohne Rücksprache in Auftrag geben zu können, da auch von ihnen alleine die Kosten hierfür getragen werden müssen. Dieser Stand­punkt ist zwar nachvollziehbar, aber rechtlich falsch.

Darauf soll hier ausdrücklich hingewiesen werden. Durch die alleinige Kostenübernahmepflicht eines Sondereigentümers wird aus Gemeinschaftseigentum kein Sondereigentum.




Nutzungsregelungen

Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Als eine solche Vereinbarung ist die notarielle Tei­lungs­er­klär­ung an­zu­seh­en.

Durch Stimmenmehrheit können die Wohnungseigentümer einen „der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums ent­sprech­en­den ordnungsmäßigen Gebrauch“ beschließen. Solche Be­schlüsse durch Stimmenmehrheit sind nur denkbar, wenn in der Tei­lungs­er­klär­ung nichts Entsprechendes geregelt ist. Üb­li­cher­wei­se werden entsprechende Regelungen sehr oft in der Hausordnung festgelegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mehrheitlich be­schließ­bare Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen hinreichend konkretisiert sein müssen. So wäre z.B. ein Beschluss denkbar, zu welchen Zeiten die gemeinschaftliche Waschküche genutzt werden kann; das Gleiche gilt für einen eventuell vorhandenen Kin­der­spiel­platz. Nicht gültig wäre, im Rahmen einer Hausordnung einzelne Eigentümer von der Nutzung gemeinschaftlicher Räume oder Flächen gänzlich auszuschließen, indem man beispielsweise das Spielen auf vorhandenen Rasenflächen grundsätzlich ver­bie­tet.

In der Praxis liegt das Problem in den unterschiedlichen Auf­fas­sung­en über Art und Umfang des nach einer Zweck­be­stimmung noch zulässigen Gebrauchs. So sieht das OLG Düsseldorf in einer in der Tei­lungs­er­klär­ung enthaltenen Bezeichnung „Rasen­fläche“ bereits eine hinreichende Zweck­be­stimmung mit der Folge, dass eine mehrheitlich beschlossene Regelung, auf dieser Fläche das Ballspielen von Kindern zu gestatten, für ungültig zu erklären ist, weil sie der Zweck­be­stimmung zuwiderläuft. Diese Ein­zel­ent­schei­dung des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 1985 hat sich in der überwiegenden Rechtssprechung nicht durch­gesetzt, da der Begriff „Rasenfläche“ nur die bauliche Gestaltung, nicht aber bereits eine bestimmte, klar definierte Nutzung beinhaltet.

Sind infolge von Rechtsstreitigkeiten durch Gerichte Gebrauchs­regelungen festgesetzt worden, da die Tei­lungs­er­klär­ung keine eindeutigen Vorgaben enthält, steht es trotzdem den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern frei, durch Mehrheitsbeschluss eine andere Ge­brauchs­re­ge­lung zu treffen, die den Grundsätzen ord­nungs­mä­ßiger Verwaltung entspricht (KG Berlin, Beschluss vom 28.02.1996, Az. 24 W 8306/04). Hier wurde eine Regelung über die Nutzung von Kfz-Stellplätzen durch Mehrheitsbeschluss verändert, obwohl zuvor mangels Zwecksbestimmung in der Teilungs­erklärung eine ge­richt­liche Festlegung erfolgt war. Da der ändernde Mehr­heits­be­schluss ord­nungs­mä­ßiger Verwaltung entsprach und keinen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer benachteiligte, hat das Gericht die Neu­regelung für rechtmäßig erklärt.




Beispiele für Gemeinschaftseigentum (nicht vollständig):

  • Abstellplatz für Pkw
    (kein Sondereigentum – nur Sondernutzungsrecht)
  • Balkon
    (konstruktive und der Sicherheit dienende Teile – Rest Sondereigentum)
  • Briefkastenanlage einschließlich Briefeinwurfs-Schlitz in der Wohnungsabschlusstüre
  • Dach einschließlich Dachfenster
  • Estrich als temperatur- und schalldämmende Schutzschicht Fahrstuhl (Instandhaltungs- und Betriebskosten auch vom Erdgeschosseigentümer zu zahlen)
  • Fenster als Bestandteil der Außenfassade
    (ohne Innenanstrich und Griffe)
  • Garten (Sondernutzungsrechte können an einzelne Eigentümer verliehen werden)
  • Heizungsanlage für mehrere Wohnungen
  • Schließanlage (Türschlösser und Schlüssel müssen sowohl für Haus- als auch Wohnungstüre nutzbar sein)
  • Versorgungsleitungen (alle Ver- und Entsorgungsleitungen, soweit es sich um Hauptleitungen handelt)
  • Wohnungsabschlusstüre (nur Außenseite zum Treppenhaus)
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